Tokenización de inmuebles: factores a tener en cuenta

Tokenización de inmuebles: factores a tener en cuenta

En este artículo analizamos lo que implica tokenizar un inmueble y a quién se dirige principalmente esta oferta de servicios innovadores, así como las precauciones que deben tomar los inversores.

1. ¿Para qué tipo de inversor está enfocada la tokenización?

Sería muy sencillo explicar las ventajas de los bienes inmuebles tokenizados sólo desde la perspectiva del inversor minorista. Una mejor inclusión de los pequeños inversores en el mercado inmobiliario puede tener su atractivo y satisfacer conceptos idealistas. Pero no hará que todos los pequeños inversores inviertan repentinamente en proyectos inmobiliarios regionales, ni que sus vecinos tokenicen parte de su chalet adosado, o al menos no en los próximos años.

En su lugar, serán principalmente los fondos inmobiliarios existentes y los proyectos de mayor envergadura los que empezarán a tokenizarse. En primer lugar, tanto el mercado como la regulación deben crecer desde su infancia hasta una madurez donde todos puedan tokenizar un pedazo de su propiedad y comercializarlo en una bolsa de valores. Teóricamente esto es posible, pero poco práctico a día de hoy.

Con gran probabilidad serán los actores existentes en el negocio inmobiliario, como los fondos inmobiliarios cotizados en bolsa o REITS (Real Estate Investments Trusts) los primeros dar el salto a la tokenización en esta primera fase. Estos vehículos de inversión optimizados desde el punto de vista fiscal gestionan activamente carteras inmobiliarias de gran tamaño. Alrededor de tres billones de dólares estadounidenses de capital inmobiliario están inmovilizados en estos REITs — una fracción de todo el mercado inmobiliario, que comprende alrededor de 280 billones de dólares estadounidenses.

Fuente: https://www.reit.com/data-research/data/reits-numbers

Estas estructuras de inversión podrían beneficiarse de contratos inteligentes al reducir los costes de administración y al mismo tiempo ofrecer una mejor accesibilidad a todo tipo de inversores a través de tokens. Un diseño más individual facilitado por un token programable puede crear productos inmobiliarios que no sólo son más baratos sino también más acordes con las necesidades del inversor. El objetivo principal es, por tanto, convertir las carteras y las inversiones existentes en tokens y optimizarlas.
Estas optimizaciones no se limitan al diseño de los contratos inteligentes en el security token, sino que se extienden a la administración de los bienes raíces. Por supuesto, al final los inversores tienen poco que ver con la forma en que se liquidan los gastos de mantenimiento en un apartamento o las cuotas del seguro, pero también en estos casos la tecnología Blockchain puede generar ahorros significativos gracias a la reducción de los costes administrativos, lo que en última instancia se traduce en un mejor rendimiento de los fondos inmobiliarios o de las acciones. En la actualidad ya existen start-ups que están trabajando en soluciones Blockchain para implementar estas optimizaciones.

Por lo tanto, en el sector inmobiliario existen dos casos de uso predominantes:

  • Por un lado, la gestión más eficiente de los bienes inmuebles y un mejor diseño de las inversiones inmobiliarias y de los productos financieros (por ejemplo, los REITS) mediante la tokenización y los contratos inteligentes, respectivamente.
  • Por otro lado, existe una nueva y mejor forma de financiación y comercio, como se describió en el artículo anterior.

Ambos casos de uso, a su vez, conducen a una reducción de costes y a una mayor accesibilidad. Por lo tanto, el ya atractivo mercado inmobiliario debería atraer aún más capital gracias al aumento de los rendimientos y a las oportunidades de inversión. Tanto los pequeños inversores como las empresas y fondos inmobiliarios por valor de miles de millones pueden beneficiarse de las nuevas oportunidades y de la mejora de las condiciones marco.

2. ¿Qué precauciones deben tomar los inversores?

No es de extrañar que ya existan innumerables empresas Blockchain que están trabajando con más o menos éxito en la tokenización de bienes inmuebles. Por supuesto, hay que estar atento a las ovejas negras que prometen retornos poco creíbles sin ofrecer un servicio sustancial y una propuesta de inversión sólida.

Uno de los problemas es la todavía baja oferta de bienes raíces tokenizados. El mercado se encuentra aún en una fase muy temprana pues no ha surgido una oferta diferenciada. El sistema regulatorio en la mayoría de las jurisdicciones también hace que la oferta de proyectos inmobiliarios tokenizados sea costosa y requiera mucho tiempo. Sin embargo, este escenario es bastante habitual al principio de una innovación en el sector financiero. Es sólo cuestión de tiempo antes de que sea cada vez más fácil ofrecer proyectos que puedan convencer tanto a las empresas inmobiliarias como a los inversores y a las autoridades.

Las ofertas de tokens en el sector inmobiliario pueden ser de naturaleza muy diferente. Mientras algunos proveedores sólo ofrecen un mercado para tokens, otros pueden especializarse en el proceso de tokenización u ofrecer pagos con criptomonedas. Los inversores deben tener claro de antemano en qué tipos de inversión o servicios están interesados.

En la actualidad, muchos de esos servicios siguen estando limitados a nivel regional. El mercado inmobiliario Blockchain de Imbrex, por ejemplo, actualmente sólo ofrece inmuebles en los Estados Unidos. Sin embargo, no debe confundirse la regionalidad con las restricciones de acceso regional. Después de todo, aquí es exactamente donde entra en juego la criptoeconomía. Para un español, por ejemplo, debería ser tan fácil adquirir acciones de un apartamento en Japón como en España. Por consiguiente, en estos proyectos inmobiliarios se plantea la cuestión de si la oferta está disponible en la propia jurisdicción o es compatible con otras jurisdicciones.

Por ejemplo, una empresa alemana de tokenización centrada en el sector inmobiliario es Brickblock. La empresa ya ha tokenizado una propiedad residencial en Wiesbaden, para la cual se emitieron acciones inmobiliarias con un volumen total de dos millones de euros. La adquisición o propiedad del token da derecho a los inversores a recibir dividendos procedentes de los ingresos por alquileres, así como de los intereses y las distribuciones de capital. Sin embargo, sólo los inversores acreditados pudieron participar en esta oferta. Debido a los obstáculos regulatorios que tienen por objeto proteger el consumo, los activos más complejos o especialmente arriesgados sólo están disponibles para inversores institucionales o acreditados. Esto también cambiará con el aumento de la adaptación de los tokens y de las prácticas reguladoras. Sin embargo, en la actualidad, los pequeños inversores deben examinar con especial detenimiento si tienen realmente acceso a la oferta de inversión correspondiente.

Incluso si ciertas inversiones inmobiliarias sólo están inicialmente disponibles para algunos inversores, los pequeños pueden a menudo invertir en los tokens de las empresas de promoción inmobiliaria. Brickblock por ejemplo ofrece un token ERC20 clásico de Ethereum que se puede comprar en exchanges.

Una plataforma inmobiliaria Blockchain con una oferta inmobiliaria más amplia es Propy. La nueva compañía de Silicon Valley maneja todas las transacciones de bienes raíces en línea a través de smart contracts, que automatizan en gran medida el proceso de compra y venta. También es posible pagar con criptomonedas como ETH o BTC. Además, tiene su propio token, que está vinculado a la plataforma. Este token también puede adquirirse normalmente en los correspondientes exchanges.

Smartlands se basa en la plataforma de cadenas de bloques Stellar y actualmente ofrece una residencia de estudiantes en Nottingham (Reino Unido). Los pagos también se pueden procesar aquí con un token propio.

Además de las empresas y tokens mencionados anteriormente, existen otros proyectos inmobiliarios que permiten la participación a través de tokens. Sin embargo, cualquier persona que invierta en estos tokens debe ser consciente de los riesgos que conlleva. El peligro de que se trate de proyectos falsos y de que algunos tokens pierdan completamente su valor es real. En consecuencia, se debe prestar mucha atención a la seriedad de las ofertas e informarse de antemano sobre las propiedades y las empresas. Con el fin de responder a estas preocupaciones, muchos proyectos inmobiliarios optan por security tokens que pueden probar la posesión de una licencia de una autoridad de supervisión del mercado financiero.

Por ejemplo, Crowdlitoken está llevando a cabo actualmente una STO para recaudar capital para inversiones inmobiliarias en Europa occidental, septentrional y oriental. Los security tokens están estructurados como bonos y garantizados por los propios inmuebles. Se trata por tanto de security tokens respaldados por activos.

La plataforma suiza Tokenestate, por otro lado, se ve más bien como una plataforma para gestores y promotores inmobiliarios que pueden acceder a su cartera inmobiliaria a través de la plataforma y ofrecerla para su negociación. También se utilizarán security tokens y un STO. Sin embargo, el proyecto está aún en sus comienzos.

En en campo de los proveedores de servicios tecnológicos de tokenización, podemos destacar a Blocksquare, que ofrece una plataforma integrada donde se puede emitir una oferta pública de venta de tokens con KYC integrado y posteriormente intercambiar esos tokens en su exchange y distribuir las rentas de manera automatizada mediante smart contracts. Ya han lanzado con éxito un proyecto piloto en Ljubljana (Eslovenia) consistente en una plaza de aparcamiento, cuyos tokens ERC20 a día de hoy se pueden intercambiar libremente.

Los ejemplos anteriores nos muestran que todavía estamos en al inicio de esta increíble innovación financiera. Este año no sólo se pondrán a la venta los primeros security tokens, regulados no sólo para la financiación clásica de empresas sino también para la participación en el sector inmobiliario. Sólo se debe invertir en proyectos inmobiliarios no regulados fuera de su región si se está seguro de la seriedad de la oferta. Algunos tokens ERC-20 de baja capitalización que ya se pueden negociar en exchanges no cumplen estos criterios.

Los inversores también deberían prestar más atención a las normas reguladoras: los security tokens aprobados por los reguladores financieros ofrecen una mayor protección a los inversores. En particular, los inversores que sólo tienen una experiencia limitada en el sector inmobiliario deberían examinar detenidamente de qué se trata la oferta de inversión. Como se ha expuesto, hay muchas maneras diferentes de participar en el mercado inmobiliario. Además, los security tokens también deben poder comprarse con monedas fiduciarias y no sólo mediante otras criptomonedas. La mayoría de los proyectos inmobiliarios mencionados anteriormente ofrecen esta posibilidad o al menos entra dentro de sus planes.

No se deben perder de vista las potenciales ventajas fiscales de la inversión inmobiliaria tokenizada en comparación con las inversiones inmobiliarias clásicas. De entrada se puede evitar pagar el impuesto de bienes inmuebles (IBI) y los gastos relacionados con la transferencia de una propiedad (registro, notario, etc.). Sin embargo es difícil hacer un análisis detallado ya que los impuestos están vinculados a muchos factores.

Una cosa está clara: este año habrá un sinfín de proyectos inmobiliarios tokenizados. Los proyectos antes mencionados sólo representan una pequeña selección de proyectos prometedores. Estos proyectos deben aún demostrar su valía pero podemos estar seguros de que algunos ofrecerán atractivas oportunidades de inversión para inversores de mente abierta. Los proyectos inmobiliarios bien estructurados deberían beneficiarse de un poco de publicidad en los próximos meses y años. Al fin y al cabo, son muy pocos los inversores que conocen las posibilidades que ofrecen las plataformas inmobiliarias tokenizadas. Quien apueste por los proyectos adecuados con la suficiente antelación, se beneficiará de una alta demanda y de una rentabilidad superior a la media.

Todo el mercado Blockchain se beneficiará de la convergencia entre la economía tokenizada y la industria inmobiliaria. Cuanto más fuerte se establezca el sector inmobiliario tokenizado, más atractivas serán las criptomonedas como Bitcoin, Ethereum, etc.

Los activos económicos reales se están fusionando cada vez más con los activos Blockchain nativos. En el futuro, se podrán ofrecer fondos de inversión tokenizados que, por ejemplo, tengan un 20 por ciento en Bitcoin, un 10 por ciento en Ether, un 20 por ciento en bonos corporativos tokenizados y un 50 por ciento en proyectos inmobiliarios tokenizados. Siempre y cuando las autoridades reguladoras den su aprobación, no hay límites a la tokenización y a las oportunidades de inversión resultantes.

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