Cómo invertir hoy en el mercado inmobiliario del futuro

Inversión en inmuebles tokenizados

No pasa un solo día sin que se oiga hablar de los “Security Tokens” y sus ofertas públicas de venta (STOs). En la mayoría de los casos, se trata de empresas de nueva creación que emiten acciones o bonos en forma de tokens con el fin de cobrar capital social o de deuda. Sin embargo, cada vez más proyectos de blockchain se dirigen a los bienes raíces más que a las empresas. La posibilidad de fragmentar y hacer negociables los bienes inmuebles mediante tokens promete nuevas oportunidades para inversores de todo tipo.

A modo de recordatorio, la tokenización es principalmente un proceso de titulización digital de la propiedad de determinados bienes, activos o derechos. En resumen: prácticamente cualquier cosa puede ser tokanizada. No importa si son acciones, bloques de apartamentos o derechos de licencia de obras musicales.

El mayor mercado del mundo

Antes de empezar a pensar en cómo invertir en un mercado, hay que informarse sobre el volumen y el potencial del mismo.

En este caso específico, es bueno saber que la clase de activos más grande del mundo no son las acciones ni los bonos, sino los bienes raíces. Según el proveedor de servicios inmobiliarios Savills, los bienes inmuebles representan alrededor del 60 por ciento de todas las inversiones mundiales y algo menos del triple del PIB mundial.

El potencial de este gigantesco mercado, por otra parte, está mucho menos explotado que el de otras clases de activos. Por lo tanto, existe una gran diferencia entre el volumen de mercado potencial y el volumen de mercado real, es decir, a qué tienen acceso los inversores a través de los mercados y los productos financieros.

Como se puede ver, la mayor parte del capital inmovilizado en bienes raíces no está disponible en el mercado.

En principio, esto no representa un problema. Después de todo, la mayoría de las propiedades son residenciales, y sus residentes tienen poco interés en participar en el mercado financiero con su propiedad de cualquier manera.

Sin embargo, hay suficientes propiedades y proyectos inmobiliarios planificados que se beneficiarían de una mayor eficiencia y accesibilidad al mercado: hay un capital durmiente del orden de varios billones de euros esperando poder despertar.

Al reducir los costes de transacción y otros obstáculos, este capital que antes era inaccesible para el sector financiero debido a la naturaleza restrictiva del mercado puede ser liberado.

En este contexto, se plantean las siguientes preguntas en el campo de la tokenización y de los bienes inmuebles:

  • ¿Por qué la tokenización debe/puede mejorar la eficiencia y la accesibilidad en el mercado inmobiliario?
  • ¿Cuál es el área del mercado inmobiliario más afectada?
  • ¿Cómo pueden los inversores privados y particulares participar en la evolución del mercado inmobiliario mediante tokens?

Tokenización: así pueden beneficiarse los inversores

La titulización de activos a través de tokens tiene varias ventajas sobre los valores tradicionales.

Por ejemplo, al reducir los costes de emisión de un valor a través de la tokenización, se pueden tener en cuenta los bienes inmuebles en instrumentos financieros que antes no podían titulizarse de manera eficiente.

Del mismo modo que una oferta pública inicial en tokens puede resultar viable para una pequeña o mediana empresa al reducir los costes de transacción, una reducción de los costes de entrada en el mercado también puede significar nuevas oportunidades de financiación e inversión para inversiones inmobiliarias de menor envergadura.

Mediante un mayor grado de automatización, se puede realizar una oferta pública de Security Tokens (STO) por una fracción de los costes de una flotación bursátil clásica.

De manera análoga, la tokenización de proyectos inmobiliarios de menor envergadura puede ser más barata que una titulización documental convencional. Esto no sustituye (todavía) a ninguna inscripción en el registro de la propiedad o en el acta notarial, pero facilita la negociación posterior con acciones inmobiliarias.

Concretamente, esto permite por ejemplo que un inversor adquiera acciones tokenizadas de una propiedad por 50 euros y que se beneficie de la parte proporcional de los ingresos por alquiler. Por supuesto, un fondo inmobiliario tradicional, no tokenizado, también puede ser registrado en una cuenta de valores.

Un inversor particular puede comprar sin mayores problemas una acción de una empresa promotora de viviendas que cotice en algún mercado de valores. Sin embargo, este fondo clásico contendrá una cartera enorme de inmuebles y sólo dará un rendimiento moderado para el pequeño inversor.

Lo mismo se aplica a las acciones de un SOCIMI. Estos grandes administradores de propiedades normalmente ofrecen poca flexibilidad y transparencia. Además, los costes accesorios, como la carga inicial y los gastos de administración, suelen ser bastante elevados en relación con los ingresos.

Nueva oportunidad: invertir a nivel global

A día de hoy, si desea invertir exclusivamente en su región, o incluso sólo en su zona residencial, tendrá muy difícil encontrar un vehículo de inversión adecuado.

Si un inversionista tiene suficiente liquidez, puede comprar una propiedad residencial específica en su área local, pero los inversores con un presupuesto más reducido quedan excluidos.

La tokenización llega precisamente para reducir esas barreras de acceso.

Los procesos estandarizados y los proveedores de servicios sobre Blockchain también pueden, por ejemplo, hacer que los edificios de apartamentos individuales o al menos las urbanizaciones sean económicamente accesibles para un gran grupo de inversores, no sólo aquellos que dispongan de un gran capital.

La clave no es tanto minimizar el número de intermediarios sino más bien implementar una titulización más rentable y fungible mediante la tokenización, que permita montos de inversión asequibles para la amplia masa de pequeños inversores.

Como ventaja adicional, los inversores pueden beneficiarse de una mayor liquidez en los mercados secundarios.

Conclusión: ventajas de la tokenización

En resumen, la tokenización ofrece las siguientes ventajas:

  • Fragmentación de la propiedad
  • Liquidación inmediata
  • Mayor liquidez y profundidad del mercado, que permite mejor acceso para los inversores
  • Uso de contratos inteligentes
  • Cumplimiento automático de normas y regulaciones
  • Mayor transparencia
  • Menores costos de transacción
  • Interoperabilidad de los activos
  • Negociabilidad las 24 horas del día, los 7 días de la semana

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2 Comentarios

  1. Benito

    Donde se compran tokens en España?
    Existe también para suelo comercial?

    Responder
    • Moisés Segura

      Hola Benito, gracias por el comentario. En España aún no existe una plataforma que esté comercializando la tokenizado de activos inmobiliarios. Nosotros queremos lanzar nuestro proyecto piloto pronto, te mantendremos informado.
      En cuanto al suelo comercial, por supuesto que se puede tokenizar. Eso sí, habría que especificar muy bien si el token incluye el rendimiento económico del negocio asociado al local, o solo el rendimiento del alquiler y venta del inmueble.

      Responder

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